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    Title: 中古屋買賣法律問題之研究
    Authors: 蔡睿明
    Contributors: 黃立
    蔡睿明
    Keywords: 中古屋
    Date: 2008
    Issue Date: 2009-09-14 11:06:07 (UTC+8)
    Abstract: 台灣地小人稠,土地稀少而珍貴,購買房地產是人生中重大的決策,許多人畢其一生之積蓄,才能購買一屋而住,而新成屋及預售屋的高價位,讓許多人轉而購買中古屋,中古屋市場的活絡交易不啻為台灣重要的經濟活動之一。近期由於國內受世界金融風暴所造成的經濟不景氣及通貨緊縮、高失業率影響,使得一般民眾多以購買中古屋取代新成屋,中古屋買賣無論來自自住客群或投資客群之需求皆大幅提升,扮演買賣雙方中介角色之房屋仲介業也大幅增加,衍生成為各方得以各取所須、互蒙其利之交易方式。由於買賣雙方在資訊不對稱及房屋仲介業以成交謀取仲介費用的營利心態下,產生了許多因簽約事前無善加說明、揭露屋況,或簽約事後不履行交屋、產權不清、發現有抵押權或租賃關係存在之情形,進而產生許多交易糾紛。本文擬就中古屋買賣所產生之各類問題進行研究,並就民法與消費者保護法之規範,提出具體建議。

    房屋買賣雙方與房屋仲介業者間簽訂之房屋委託買賣契約,最高法院向來均依民法中關於買賣之規定來處理當事人間權利義務關係。並討論常見糾紛中之房屋仲介業者所擬訂之定型化契約條款,例如違約金條款以及在房屋有物之瑕疵時,購屋者有何等權利及如何行使。對於中古屋交易,若能就當事人間資訊或締約地位不平等之情形,依據消費者保護法上,對於消費者之保護以及定型化契約條款效力之控制,適當地以民法之規定補充當事人間之權利義務關係,並輔以主管機關制定之契約範本與應記載及不得記載事項,來加強消費者對於此一交易所應有之風險意識,始能減少糾紛並均衡各方利益。
    "第一章 序論 4
    第一節 研究動機及目的 4
    第二節 研究方法及範圍 4
    第二章 中古屋買賣與房屋仲介業 6
    第一節 房屋仲介業簡介 6
    第二節 房屋仲介業興起之經濟背景 8
    第三章 房屋仲介契約 10
    第一節 房屋仲介契約之類型 10
    第二節 房屋仲介契約之法律性質 11
    第三節 房屋仲介契約之審閱期間 12
    第四節 房屋仲介契約簽訂之效力 13
    第五節 不動產說明書 14
    第六節 我國不動產標的現況說明書與美國Property Disclosures之比較16
    第四章 斡旋金與要約書制度 25
    第一節 斡旋金之意義與性質 25
    第二節 要約書之意義與性質 35
    第三節 定金及違約金 47
    第五章 中古屋買賣之交易糾紛 51
    第一節 房屋結構與產權之問題 52
    第二節 房屋仲介與買賣方之間的問題 68
    第三節 買賣雙方之間的問題 71
    第六章 結論 78

    參考文獻 79

    附錄
    一、成屋買賣契約書範本
    二、不動產委託銷售契約書範本
    三、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
    四、OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE EARNEST MONEY AGREEMENT AND REAL ESTATE PURCHASE CONTRACT
    五、PROPERTY DISCLOSURES"
    Reference: 壹 中文參考資料
    一、書籍
    1.黃立,民法總則,九十四年九月,元照出版有限公司。
    2.黃立,民法債篇總論,九十五年十一月,元照出版有限公司。
    3.黃立,民法債編各論(上),九十一年七月,元照出版有限公司。
    4.黃立,民法債編各論(下),九十一年七月,元照出版有限公司。
    5.楊淑文,新型契約與消費者保護法,九十五年四月,元照出版有限公司。
    6.王澤鑑,民法總則,九十七年十月,三民書局。
    7.王澤鑑,債法原理(一),九十二年十月,三民書局。
    8.王澤鑑,債法原理(二),九十三年三月,三民書局。
    9.王澤鑑,債法原理(三),九十二年十月,三民書局。
    10.王澤鑑,民法學說與判例研究(一),九十三年十月,三民書局。
    11.王澤鑑,民法學說與判例研究(二),九十三年十月,三民書局。
    12.王澤鑑,民法學說與判例研究(三),九十三年十月,三民書局。
    13.王澤鑑,民法學說與判例研究(四),九十三年十月,三民書局。
    14.王澤鑑,民法學說與判例研究(五),九十三年十月,三民書局。
    15.王澤鑑,民法學說與判例研究(六),九十三年三月,三民書局。
    16.王澤鑑,民法學說與判例研究(七),九十五年九月,三民書局。
    17.王澤鑑,民法學說與判例研究(八),九十五年二月,三民書局。
    18.詹森林、馮震宇、林明珠,認識消費者保護法,八十四年二月。
    19.劉宗榮,定型化契約論文專輯,八十二年九月。
    20.林永汀,房地產法律疑難解析,世潮出版社,八十一年七月。
    21.林永汀,成屋買賣零糾紛,世潮出版社,八十五年二月。
    22.林永汀,如何買賣中古屋,世潮出版社,八十二年八月。
    23.李芳南,不動產仲介法律實務精解,永然文化出版公司,九十年七月。
    24.姜志俊,我要買房子-買賣房子的第一本法律書,新自然主義出版社,九十三年十二月。
    25.陳國雄,突破房地產交易陷阱-兼論不動產交易之未來趨勢,大日出版社,八十三年二月。
    26.陳國雄,不動產的陷阱-買賣、合建、仲介之糾紛,永然文化出版公司,八十五年八月。
    27.陳銘福,房地產疑難解答,書泉出版社,九十七年七月。
    28.林旺根,洞悉房屋買賣錯誤100點,九十七年二月。
    29.顏光嵐、陳志偉、凌見臣,不動產糾紛Q&A,華文網出版公司,九十年七月。
    30.陳立夫,土地法規(第十版),新學林分科六法,新學林出版公司,九十七年九月。
    31.陳立夫,土地法導讀,學林文化事業公司,九十年十月。
    二、學位及研究論文
    1.劉默容,預售屋買賣之不實廣告暨其定型化契約之研究,國立中興大學法律學研究所碩士論文,八十七年。
    2.姜宜君,預售屋買賣定型化契約之研究,國立政治大學法律研究所碩士論文,八十六年。
    3.歐陽勝嘉,定型化違約金條款之法律問題,國立政治大學法律研究所碩士論文,九十五年。
    4.曾品傑,房屋仲介契約之研究,國立台灣大學法律研究所碩士論文,八十六年。
    5.徐憶茹,從消費者保護論預售屋買賣建築業之民事責任,國立成功大學法律學研究所碩士論文,九十二年。
    6.吳依真,最高法院預售屋交易糾紛判決之類型化研究,國立政治大學法律學研究所碩士論文,九十三年。
    三、期刊論文
    1.黃立,預售屋契約適用消費者保護法之時點─兼論最高法院九十年度台上字第四四三號判決,月旦法學雜誌,第七十五期,九十年八月。
    2.詹森林,定型化契約之基本概念及其效力之規範─消費者保護法第十二條之分析─民法研究會第一次研討紀錄,法學叢刊第一五八期,八十三年五月。
    3.詹森林,消費者保護法之定型化契約最新實務發展,月旦法學雜誌,第九十一期,九十一年十二月。
    4.詹森林,消費者保護法與預售屋買賣定型化契約,台灣大學法學論叢,第二十七卷第四期,八十七年七月。
    5.詹森林,定型化契約之基本問題-以信用卡為例,月旦法學,第十一期,八十五年三月。
    6.詹森林,物之瑕疵擔保、不完全給付與買賣價金之同時履行抗辯─最高法院七十七年第七次民事庭決議與判決之發展,民事法理與判決研究(二),九十二年四月。
    7.陳聰富,契約自由與定型化契約的管制,月旦法學雜誌,第九十一期,九十一年十二月。
    8.陳立夫,我國土地登記法制若干問題之辨析,台灣法學第一二一期,九十八年二月。
    9.陳立夫,不動產說明書與說明義務,土地問題研究季刊,Vol.5 No.3,九十五年九月。
    10.陳立夫,從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題,台灣本土法學,第八十七期,九十五年十月。
    11.黃立、陳立夫,公寓大廈或社區管理委員會得否登記為房地產所有人的問題,人與地,Vol.0 No.173,八十七年五月。
    12.黃立,斡旋金問題初探,人與地,Vol.0 No.173,八十七年五月。
    貳 日文參考資料
    一、書籍
    1.大村敦志,消費者法,有斐閣,一九九八年十月二十日初版第一刷発行。
    2.山口純夫,債権総論,青林書院,一九九三年一月二十日初版第一刷発行。
    3.下森定,債権法論点ノ—ト,日本評論社,一九九三年七月三十一日第一版第三刷発行。
    4.內田勝一,債権総論,弘文堂,平成十二年十月十五日初版一刷発行。
    5.北川善太郎,契約責任の研究,有斐閣,昭和六十三年八月三十日初版第八刷発行。
    6.石田穣,民法総則,悠々社,一九九二年十月十日初版第一刷発行。
    7.石田穣,民法Ⅴ(契約法),青林書院,平成四年十一月二十日初版第四刷発行。
    8.石田喜久夫,消費者民法のすすめ,法律文化社,一九九九年十一月三十日初版第四刷発行。
    9.石田喜久夫,現代の契約法(增補版),成文堂,二00一年五月二十日增補版第一刷発行。
    10.石田喜久夫,注釈ドイツ約款規制法,同文館,平成十年一月十日初版発行。
    二、期刊論文
    1.上田誠一郎,不明確条項解釈準則の法的構造,民商法雜誌第一一八卷第六号,有斐閣,平成十年九月十五日発行。
    2.山本宣之,ドイツ法における社會生活上の義務の有責性,民商法雜誌第一0五卷第一号,有斐閣,平成三年四月十五日発行。
    3.三島徹也,フランチャイズ契約の締結過程における情報提供義務,法律時報第七十二卷四号(通卷第八九0号),日本評論社,二000年四月一日発行。
    4.木村義和,フランチャイズ契約締結準備段階における情報提供義務,法律時報第七十二卷二号(通卷第八八八号),日本評論社,二000年二月一日発行。
    5.金井高志,フランチャイズ契約におけるフランチャイジ—の秘密保持義務及び競業避止義務,判例タイムズ第四十六卷第十四号(通卷第八七三号),判例タイムズ社,一九九五年五月十五日発行。
    Description: 碩士
    國立政治大學
    法學院碩士在職專班
    96961233
    97
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0096961233
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[法學院碩士在職專班] 學位論文

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